В цикле статей я попробую обратить внимание потенциальных покупателей недвижимости в нашей прекрасной стране на возможные проблематичные ситуации.
Исторические факторы, определяющие специфику рынка недвижимости в Черногории.
Черногория до 1991 года входила в состав и была одной из республик СФРЮ (социалистическая федеративная республика Югославия). Согласно переписи населения на 1991 год, население Черногории составляло 615.035 человек или 2,6% от населения Югославии. Черногория была самой маленькой республикой по числу населения.
В среднем плотность заселения территории была 45 человек на 1 км2. Демографическая картина за последние 22 года изменилась совсем немного.
Черногория, как самая маленькая республика в составе Югославии, имела маленькую долю в распределении ВВП в Плановой экономике СФРЮ.
В основном экономика Черногории зависела от эксплуатации минеральных геологических богатств, продукции: табака и соли. Во второй половине 20 века началось развитие туризма, который в будущем станет одной из самых важных позиций среди секторов экономики.
Исходя из данной экономической истории Черногории, можно понять, почему в стране с относительно скудным капиталом и сильной промышленностью, сфера благоустройства населенных пунктов никогда не была приоритетной.
Интересен факт, касающийся кадастровых записей — область Бока- Которской бухты была по покровительством Венецианской республики, а потом Австро-Венгерской монархии, вследствие чего хронология записей намного более четкая и достоверная, чем в областях, где до конца 19 начала 20 века властвовала Османская империя (юг побережья и северо-восток).
В современной истории первый план развития территории Черногории был принят в 1986 году, с последующими дополнениями и изменениями в 1991г и 1997г. В 2011 г. Был принят новый план развития территории Черногории до 2020г. Суть в том, что жизнь опережает плановые документы.
До 2006г. и получения Черногорией независимости, строительство шло небольшим темпом и, в основном, в нем участвовали граждане Черногории и соседних республик бывшей Югославии. В большей степени граждане Сербии и Боснии.
После получения независимости и выхода из союза с Сербией, в Черногории произошел своеобразный бум строительства и инвестиций в недвижимость.
Скорее всего, иностранные инвесторы ощутили значительное снижение риска после выхода Черногории из союза с Сербией, которая была очень обременена последствиями войны, произошедшей в связи с распадом Югославии в 90х г., ситуацией в Косово и т.д.
Показалось, что ворота нового инвестиционного рая открылись, и с тех пор, с 2006г по 2009г согласно официальным данным из Управления по недвижимости Черногории, в страну поступило около 4,5 миллиардов евро от иностранных физических лиц и черногорских юридических лиц, чьими учредителями были иностранные граждане.
Из неофициальных источников известно, что иностранные граждане на данный момент владеют около 14,5% земли и другого недвижимого имущества на территории Черногории. В лидерах – граждане Сербии, России и Великобритании.
Урбанистические планы, а особенно ДУП (детальный урбанистический план) стали тесноватыми… Появились проблемы в плановой документации, которая носила временный характер, затем неадекватность покрытия территории урбанистическими планами, неготовности и недостатком мощности муниципалитетов для подготовки необходимой документации территориального планирования. Также присутствовал и недостаток политической воли на уровне муниципалитетов в принципиальном сопровождении планов и касающихся их законов (читать – гибкость администрации). Результатом стал, так называемый, «бум нелегального строительства», который в основном затронул побережье Черногории, т.к. побережье является наиболее интересным местом для вложения инвестиций.
Множество таких объектов является предметом купли-продажи на рынке недвижимости Черногории. Риски, связанные с приобретением таких объектов, имеют широкий диапазон, от низких и легко решаемых до очень высоких.
В связи с этим, важна добросовестность и ответственность всех участников процесса купли-продажи, покупателей, продавцов, посредников, государственных учреждений, публичного мнения и т.д.
С сентября 2008г строительство без сопутствующей разрешительной документации является уголовным делом, при котором инвесторы и подрядчики могут получить срок. Но все-таки, сказать, что Закон приостановил нелегальное строительство, конечно нельзя.
Также остается проблема нелегально построенных объектов в Черногории, число которых оценивается от оптимистических 40.000 до 100.000 объектов!
Принят закон, регулирующий статус объектов, построенных без разрешения на строительство или с нарушением правил строительства. Он вступил в силу в июле 2017 года. Владельцы объектов построенных или надстроенных без разрешения, обязаны были подать заявление на легализацию, с элаборатом и еще несколькими документами в зависимости от объекта.
Под закон о легализации нелегальных объектов в Черногории не попадают здания, возведенные в зонах, где предусмотрено расположение инфраструктурных сооружений, а также незаконные объекты вблизи дорожных развязок, железнодорожных путей, аэропортов, в местах расположения национальных парков и т.д.
Последний срок подачи заявлений на легализацию в Черногории был 16 июля 2018года. По данным министерства развития и туризма (MORT), подано 51.158 заявления.
Строительный налог на данные объекты выплачивается по решению органов местного самоуправления в срок 120 месяцев (10 лет) или в 240 месяцев (20 лет), если это основной объект для жизни.
Что происходит в Черногории с процессом легализации? Можете прочитать здесь.
Купить недвижимость в Черногории конечно можно и совершенно легально построенную, но с другими видами обременений – ипотека, различные зарегистрированные судебные иски, собственность нескольких лиц, ошибки Кадастра, недвижимость, которая является предметом наследственного процесса и многое другое.
Повторю, что шкала рисков очень широкая – от совсем маленьких легко устраняемых до сложных, решение которых требует выше времени, если оно вообще возможно.
Кому-то этот текст может показаться как отпугивание потенциальных покупателей недвижимости в Черногории, но мне, как человеку, профессионально занимающемуся деятельностью, связанной с оборотом недвижимости, это конечно не цель (по крайней мере пока я в здравом уме).
Это моя скромная попытка поделиться информацией, которая однозначно поможет тому, кто будет иметь терпение прочитать мои записи, и тем, кто изучает данную тему с целью защиты или снижения рисков при покупке недвижимости и быть в возможности отфильтровать недобросовестных, непрофессиональных продавцов, агентов, адвокатов и всяких разных дилетантов.