Как оценить стоимость объекта недвижимости в плане долгосрочной инвестиции. Корректна ли стоимость или нет.

Другими словами: Если купить недвижимость за «х» тысяч евро, какой годовой доход от аренды можно ожидать?

Что есть «хороший» годовой доход от аренды?

Консультанты из „World First“объявили о результатах исследования на эту тему за 2016год. Они выбрали для изучения 29 стран Европы и включили туда и Турцию. Ссылка тут. Голландия показала лучшие результаты, а Швеция показала худшие результаты по этому вопросу.

В цифрах:
1.    6,57% Голландия
2.    6,47% Португалия
3.    6,29%Бельгия

29. 2,88% Швеция

Значит, за 100.000евро вложенных в квартиру в Голландии можно ожидать годовой доход в 6.570е. И это лучший результат в Европе. А в Швеции 2.880е, но по правде сказать это не плохой результат по сравнению с тем что предлагают банки Европы по депозитам.

Как Черногория вписывается во все это и как оценить годовой доход в Черногории?

Так как мне ближе Котор, я возьму его за основу. Но эта математику легко перенести и на другие районы. Что я и рекомендую прежде чем Вы решите инвестировать в недвижимость.

Для начала посмотрим, что сдают в аренду по интернету. Возьмем ресурс AirBnB, найдем симпатично меблированную квартиру рядом со старым городом Котор и близко к морю. Площадью 45м2, одна спальня, и всего 4 спальных места. И с хорошими отзывами гостей. Стоимость аренды от 25е в день вне сезона и 55е в день на «пике» сезона. Это будет наш пример.

Какой доход можно ожидать от такой квартиры?

(Кому лень высчитывать со мной, может перескочить на выводы :-))

Поделим год на пять периодов:

  1. От января до апреля (120 дней), это совсем не сезон, и мы не можем ожидать дохода. Возможно будет аренда около Рождественских и Новогодних каникул. Будем считать, что аренды было 18 дней (или 15% от этого периода). Значит 25евро * 18 дней = 450евро за 4 месяца!?
  2.  Май (31 день), – тут мы можем ожидать около 8 дней аренды (25%) по цене 35евро день и получится 271евро за май.
  3.  Сезон июнь-август (92 дня) будем считать 80% заполнения по 55е день. И того 4.048е.
  4.  Сентябрь (30 дней) –тут посчитаем 12 дней (40%) по 40 евро день и это будет 480евро.
  5. Октябрь — декабрь (92 дня) –почти «мертвое время», но посчитаем максимально 14 дней (15%) по 25евро день, и это 345евро.

Все это вместе нам дает БРУТТО доход 5.594 евро.

Теперь нужно сминусовать расходы. Налог и содержание. Посчитаем что это примерно ¼ или 1.400евро.

Нам остается 5.594 – 1.400 = 4.194 «чистого «нетто» дохода.

Сколько бы стоила такая квартира, если бы была на продаже?

Если стоимость 100.000е как в начале нашей статьи, то годовой доход бы был около 4,19% что бы ставило нас примерно на 24ю позицию из списка. Так что квартира должна быть дешевле, ведь 24я позиция оставляет желать лучшего.

Если бы мы хотели достичь результата Голландии, то такая квартира должна стоить 63.775евро.

Можно ли найти такие предложения на рынке недвижимости Черногории?

За 63.775нет.  
НО однозначно можно ниже 100.000е.

Например, вот эта квартира (ссылка), хорошо меблирована, есть бассейн, парковка и вид на море. Стоимостью 85.000. Годовой доход бы был около 4,194 евро (4,74%) Мы посчитали налог на покупку недвижимости и нотариальные расходы. С таким результатом мы уже на 16 месте. А если, например, потрудимся и получим стоимость квартиры 80.000евро, то годовой доход будет уже 5,04%, что уже является 14м местом в списке и т.д.

Значит Черногория (конкретно Котор) находятся в «золотой» середине по Европе.

И это одна из причин снижения цен на рынке недвижимости, которое мы наблюдаем последнее время. Мы просто становимся более конкурентоспособными.

И было бы здорово продлить сезон :-).

Для тех кто выдержал до конца текст, даем пример интересных предложений, на которых можно просчитать приведённую выше математику и которая поможет в принятии решения о инвестировании в недвижимость ради аренды.

Предложения:

Квартира с одной спальней в старом городе Котор

Квартира студия, первая линия, Прчань

Квартира в старинном доме в Котор Страый город, две спальни

Квартира в комплексе, Прчань

 

Sasa Vukicevic / Саша Вукичевич

Montenegro Prospects

www.montenegroprospects.ru